面对我国租赁性保障房建设的巨大资金需求压力，并考虑到保障房运营中保持一定效率水平的要求，应充分重视发展公私合作伙伴关系概念下的新机制——房地产信托投资基金（REITs）。

租赁性保障房资金需求

超过2万亿元

近年来，租赁性保障房已经成为我国发展保障房的主要方式。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确规定，要重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。

按照住房及城乡建设部的相关规划，我国“十二五”期间将建设约3600万套保障性住房，2011年开始大规模建设，当年开工建设了1000万套，其中包括廉租房和公租房的保障房占到建设总量的40％，如果按照该比例推算，“十二五”期间我国至少将建设租赁性保障房1440万套。按照住房与城乡建设部估算的成本标准，保障房建设平均每套需要花费13万～14万元，因此，可以大概推算出“十二五”期间租赁性保障房的建设资金大约在人民币2万亿元左右，但这是住建部按照保障房的全国平均建筑成本计算的，租赁性保障房的建设大多集中在大中城市，这些城市的土地成本和建筑成本均要高于全国平均水平，因此，租赁性保障房的建设资金需求将明显超过2万亿元。

同时，与产权性保障房在出售后即能迅速收回建设资金不同，租赁性保障房以收取租金的方式回收建设资金，资金回收期很长，建设资金无法像产权房建设那样循环使用，这进一步加大了租赁性保障房的融资需求。另外，租赁性保障房的运营还需要大量的管理、物业、维修等后续费用，因此，我国租赁性保障房建设和运营面临巨大的资金压力。

租赁性保障房资金供给

缺口较大

目前，我国租赁性保障房建设以地方政府为主进行，资金来源主要有：中央财政拨款、地方政府土地出让金收入的10％、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托贷款、房地产开发企业的垫资等，整体而言，在资金来源上，租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设更面临较大的资金缺口。当前，两年期保障房信托产品的年化收益率都在10％以上，这说明我国各地方政府在保障房建设承受巨大资金压力的情况下，不得不以较高成本融入建设资金。既加大了财政风险，同时也不利于租赁性保障房其后的运营。

实际上，对租赁性保障房而言，其最大的功效在于按照政府的要求，以合理价格为被保障对象提供住房，至于租赁性保障房的产权属于政府还是属于其他社会主体并不重要。实际生活中，由于缺乏激励约束机制，政府管理运营租赁性保障房的总体效率通常并不高。因此，为在一定程度上缓解租赁性保障房的建设资金压力，并提高租赁性保障房的运营效率，需要通过金融创新，为租赁性保障房建设与运营探索新的资金来源渠道和新的更有效的机制。

REITs应用于租赁性

保障房领域的优势

通过REITs方式发展租赁性保障房具有以下优势：

一是能够使地方政府用于租赁性保障房的建设资金周转起来，满足租赁性保障房的后续开发资金需求。租赁性保障房的重要特点是资金回收期长和需要占用大量长期资金。目前，地方政府所融入的信贷资金或者其他临时性借款的期限相对较短，必须通过不断地借新还旧将相应资金展期，以维持租赁性保障房的建设及运营。这种续短为长的融资方案给地方政府带来巨大的财务支出压力，引入REITs投资租赁性保障房之后，地方政府可以将用于租赁性保障房建设的资金提前回收，并且可以用于更多租赁性保障房的后续开发。

二是由专业人员管理租赁性保障房，提高了运营效率。与政府出资建设和运营租赁性保障房的方式相比，通过REITs方式提供的租赁性保障房的管理人员队伍更加精干和高效，政府付出的成本也比直接运营要小得多。同时，由于租赁性保障房REITs获得的收益与租户的满意程度及租金的支付情况直接相关，从而能够激励租赁性保障房REITs所属的租赁性保障房物业管理人员为租户提供更加贴心、周到与高效的服务。

三是实现租赁性保障房运营与监管的分离。租赁性保障房REITs发行后，相关的租赁性保障房的产权已经转移到基金持有人共有，并授权REITs管理机构雇佣部分物业管理人员进行管理。REITs管理机构要按照政府相关部门的要求和政策对租赁性保障房管理运营，并且服从政府部门的监管。与政府直接建设、直接运营的方式相比，租赁性保障房REITs实现了租赁性保障房运营与监管的分离，政府出台的租赁性保障房政策更能够维护被保障对象的利益。

四是为投资者开拓了新的投资渠道。REITs作为一种金融产品，其风险收益匹配状况相比股票、债券等资产而言的特色是：从长期看，REITs的整体收益与股票虽然有差距，但收益的确定性要远远大于股票资产；与债券相比，其收益的确定性相似，而收益率明显高于债券资产。尤其是REITs产品存续期均较长，收益也比较稳定，通常是寿险公司、养老金等机构投资者所青睐的长期投资工具。