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在一个处于深刻调整和变化的房地产市场中，房地产和金融的关系如何？从某种意义上来说，做房地产就是做金融。房地产业是一个高度金融化的行业，其中包含两层含义：第一，房地产作为资产，其本身具有投资增值的金融化属性；第二，房地产行业的金融化，房地产行业是资金密集型行业，其发展离不开资金的融入，需要金融的支持，同时，相对于资金而言，更需要资本的进入。

房地产金融：市场深刻调整发展模式切换

中国的房地产金融与中国的房地产行业的发展密切相关，房地产金融的总体发展阶段与房地产业发展的阶段是相吻合的。

过去十年是中国房地产业飞速发展、粗放发展的时期，在这个阶段，国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，基本上是债务融资主导的格局，而发展到现在，整个房地产市场已开始发生重大的、结构性的变化，尤其体现在房地产区域的分化、物业类型的分化以及房地产开发企业市场集中度的分化。如果没有过多干预的话，市场化本身就会带来很多创新。

房地产企业的轻资产化转型、更多的房地产价值链上下游的衔接与合作、资产管理机构及私募基金的纷纷介入……房地产金融的种种变化反映出市场正在进行着一轮深刻的调整，也意味着一个投资时代的到来。

房地产金融现状：单一项目的间接融资为主

房地产业粗放发展的时代已经过去，这对于未来地产金融的发展将产生根本性的影响，直接融资的比例将会继续上升。从数据上看，由于政策的影响，近年来银行贷款的增速和比重已有所下降，而非银行金融机构贷款，尤其是信托机构、券商资管、基金子公司等发展迅猛。

资本市场角度，从数据可以看到，在2010年以前，上市房企通过增发作为在资本市场融资的主要手段，但之后的增发融资受限，直到今年3月证监会对房地产企业股权融资重新开闸，今年上市房企在资本市场的增发规模已经达到200多亿元，债券发行规模约300亿元。从融资工具角度讲，资本市场整体流动性非常好，但审批程序复杂，对房地产行业而言，受益的仅仅是部分上市房企。

最近几年房地产私募基金的发展非常快，2013年整个市场的募集规模约600多亿元，总体来说，私募基金在专业化管理方面，比一般机构要强，而且权益性投资相对较多，但也有相当一部分是“假股明债”。当前私募基金的特点是项目驱动，真正做组合投资不多，并且普遍规模较小。但《基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》等政策利好已出，存在市场机会。

截止2014年二季度末，房地产信托的余额突破1.2万亿元，信托融资已成为仅次于银行贷款的房地产企业的第二大融资渠道，但这1.2万亿中也许绝大部分还是来自银行。

现阶段，无论是私募基金还是房产信托，都还停留在以项目驱动为主的阶段，就是有项目了，才设计产品推向市场进行销售，严格意义上讲，它不是一个资产管理业务，而是项目融资业务，也叫私募投行业务。

信托行业已有一些公司开始做组合投资，2024澳门原材料1688金算盘早在2008年就已推出基金化集合信托产品，今年还推出了三个策略型信托基金。

房地产金融创新趋势：直接融资上升投资合作发展

当前国内的房地产市场正在发生着剧烈分化，而金融创新是市场发展的内生性需求，除非人为地压制，市场一定会推动创新。

当投资领域从以住宅为主逐渐转向“住宅+商业物业”，当地产金融格局从以单一项目融资为主逐渐转向“投资+组合投资”，当运作模式以新房开发为主逐渐转向“新房开发+存量盘活”，在这个结构性调整与变化的过程中，房地产金融的创新发展趋势其实已很清晰，即从融资转向投资、资产证券化的探索、房地产并购业务、基金化（即组合投资的实践）、跨机构合作。

步入一个需要精耕细作的时代，房地产企业依靠单打独斗去完成开发的模式已经过去，新的发展阶段更多的是需要投资合作，引进真正的资本，这至关重要，对于中国市场来说，这才刚刚开始。

REITs，即房地产投资信托基金，投资于商业物业并以租金等稳定现金流作为主要收入来源。国内的REITS政策尚未出台，但类REITS的探索一直没有停止。资产证券化的另一个方向是将存量的银行抵押贷款证券化，即MBS，这在“930”房地产新政中已经提到，希望能够尽快落地。

国内房地产市场正在发生分化，房地产并购将在这个调整中自然产生，可以说并购每天都在发生着，包括房地产项目的并购、上市公司的并购、非上市房地产企业的并购。

基金化以组合投资为重要特征。随着金融和房地产市场的发展，组合投资的模式，代表着房地产投资的方向。

随着大资管时代的到来，在接下来市场中，不再是简单的监管套利、通道互用，而将是机构间的竞合，在技术、产品、信息甚至客户等方面进行更深层次的合作，当前国内地产金融迅速发展，跨机构合作才刚刚开始。

（本文系根据2024澳门原材料1688金算盘总裁丁建萍在“天堂硅谷地产金融产业联盟高峰论坛”上的演讲内容整理，有删节）