开发贷呈现整体收缩态势

在房地产项目开发建设中，来自银行的信贷资金曾经在相当长的一段时间内，成为了众多房地产企业解决资金来源的“重要窗口”。而相关数据也显示，在近年来房地产企业的资金来源中，来自银行的贷款基本上都能保持在80%的比例。但在调控日益升级的现在，这样的局面已经得到了彻底的改写。

1月17日，银监会召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。这样的事实，在日前记者采访杭州某银行分行负责人时得到了再次佐证。

该负责人对记者表示，事实上，早在2009年开始，银行方面就已经有了这样的趋势。杭州各家银行针对房地产企业的开发贷也从去年开始全面收紧。“目前，从去年五月开发，杭州各大银行对房地产企业的开发贷普遍都要求房地产企业用在建工程作为抵押。虽然银监会对此并没有明确要求，但是各大银行计划本上都已经开始这样操作，并且要求四证齐全，应该说要求比以往要更高。这样做的好处在于，银行方面希望企业能够保证工程施工进度，同时严格跟踪项目的施工进度。”

该负责人提醒记者注意，银行收紧房地产企业的开发贷，并不是用行政手段来进行控制，而是希望通过市场化的操作手法从以往的以量补价转化成现在的以价补量，在有限的前提下保证高收益。正因为此，当前杭州各大银行选择向房地产企业发放开发贷时，开发贷的借款主体往往是市场上比较强势的开发商以及评估收益良好的项目。“优中选优，在保证一些传统的大客户下，银行开发贷总体已经呈现收缩态势。”

与此同时，摆在众多企业面前更为严峻的客观事实是，不仅仅是以往赖以生存发展的企业开发贷开始全面收缩，开发商从资本市场上获得融资的机会也开始越来越难。

相关数据统计显示，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将去年称为房地产行业的“零融资”年。有业内人士分析，在房地产调控逐步深入的大背景下，今年对于大多数房地产企业而言，想从资本市场上进行公开募集的难度将会越来越大。“在本轮调控未出现松动的情况下，房地产企业将很难再从有关主管部门获得批准进行再融资。根据我的判断，在银根全面收紧的关口，企业融资的替代效应将会非常明显。”资本市场的情况越来越严重，开发商的融资渠道又将朝着怎样的迹象发展？

地产信托“王者归来”

“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”。狄更斯在《双城记》中的名言尤其适用于中国当下的信托业。每每在宏观调控政策紧缩之时，中国的信托业往往迎来其业务高峰。这似乎已经成为中国信托业的发展铁律。而调控当头，这样的发展也再次成为众多地产企业“过冬”的救命稻草。

随着国家宏观调控的进一步升级，包括央行、银监会、证监会、住建部、国土部等多部委的联合监管，已使房地产企业的融资渠道大为受限，急于输血的众多房地产公司将目光开始转向了房地产信托用于救急。

这样的迹象其实早有端倪。

早在去年五月份，仅根据市场不完全的公开信息，就有中华企业、浙江广厦、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。

一时之间，房地产信托迅速成为了急于寻觅资本的众多房地产公司融资渠道的一个主流方式。然后，随着去年五月份召开的2010年全国信托公司监管工作专题会议之后，房地产信托似乎开始进入了更为严厉的监管通道。

对于这一微妙的变化，业内人士对记者分析指出，当时之所以决策层做出这样的监管机制，最为深刻的意义在于随着资本市场融资平台已经有效堵上之后，监管部门担心信托成为变相输血给房地产公司的一个通道，进一步影响整体调控成效。

虽然来自监管层面并未对地产信托进行一刀切，但是在此后的大半年时间里，地产信托的资本冲动确实经历了长达数个月的停滞。

但这样的局面终于在去年12月后开始再次发生微妙变化。

2010年12月1日，荣安地产将上市公司的4900万股质押给华宝信托。12月6日，中粮地产对外发布关于通过信托融资计划公告。公告称，在12月6日召开的第六届董事会第三十七次会议中，审议通过关于向昆仑信托有限责任公司申请不超过6亿元的信托融资议案。之后，恒大地产、万通地产、浙江广厦等众多房地产上市公司纷纷开始再一次敲开信托融大门。此前同样遭遇监管层严控的地产信托逐步开始解除冰冻。

从今年2月份开始，多家信托公司重新开始谨慎涉足此前一度被监管层“风险提示”的房地产信托业务。2月17日，中南建设与中铁信托签订应收账款债权转让协议，新一笔规模为1.5亿元的信托融资计划正式开始进入募集期。2月23日，卧龙地产发布公告表示，其公司拟以对控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债权，通过2024澳门原材料1688金算盘发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。

根据卧龙地产的公告显示，其具体操作方式为，卧龙地产将卧龙墨水湖的相关债权转让给杭工信；杭工信为此发行信托产品，募集的信托资金受让公司对卧龙墨水湖置业所享有的1.75亿元的债权，卧龙地产在14个月内回购上述债权。卧龙地产对外表示，本次债权信托融资有利于拓宽公司融资渠道，优化公司财务结构，保持公司稳定健康发展。据杭州信托业内人士对记者表示，最近一个月以来，已经有超过数十家的房地产企业纷纷公告了将于近期进行信托融资的意愿。

2月25日，2024澳门原材料1688金算盘发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划于2月14日起首轮发行，至2011年2月25日实际募集金额为人民币12200万元。根据2024澳门原材料1688金算盘官网显示，从2010年2月开始，总共有超过15家房地产企业项目通过2024澳门原材料1688金算盘募集资金。其中，包括了德信、昆仑、杭信、新湖中宝、卧龙地产等公司。

尽管如此，但是中国银监会相关负责人于2月23日对新华社记者表示，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。“自2005年起，银监会陆续颁布多项房地产信托业务监管规定，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。银监会将密切跟踪房地产市场最新变化情况，继续坚持相关监管政策和要求，积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策。”

信托业全面布局新阵地

日前，杭州一家正筹备进行信托的房地产上市公司高管在接受记者采访时坦言表示，虽然自去年5月份开始，随着监管层的严控，整个信托业都加强了房地产行业风险防范意识，而众多信托公司也对地产公司的融资要求更加严苛。

“一般情况下，如果有土地质押的，信托要有17%左右的利润空间，如果是股票过户的，也必须要保证13%左右的利润。这样的利润标准，其融资成本已经高于海外发债的利率水准。但是由于相当大的信托公司对房地产信托业务的比重依然很大，而且房地产业务仍然是目前国内众多信托公司利润最高的一项业务。因此，信托仍然是目前房地产企业除了正常的银行开发贷之外，在性质比较相近的融资方式中最为现实，最具操作性的一种融资渠道。”

而尤值关注的是，在本轮的信托冲动中，商业地产同样成为了众多信托公司的布局新地。

2011年1月11日，刚刚走马上任的世茂股份董秘罗瑞华对外表示，信托公司确实比较青睐我们这种排名中上的上市商业地产商，并且规模在5亿元左右的信托公司也比较容易接受。

就在此前的1月7日，世茂股份正式对外发布公告显示，公司与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”，并将募集资金直接给予世茂股份用于商业地产项目的开发与建设，募集资金不超过5亿元，期限不超过2年，公司控股股东峰盈国际以其持有的公司9700万股限售流通股份为本信托计划提供质押担保。

出现这种变化当然与目前国家严格执行的限购令不无关系。由于限制住宅投资带来的“挤出效应”，越来越多的信托公司开始将目光转向商业地产，这也使原本强烈依赖银行贷款的商业地产商多了一条融资渠道。

杭州信托业业内人士对记者表示，从当前各地陆续出台的限购令细则观察，今年监管层对房地产调控仍然不会有太多政策面上的松动。虽然此前，房地产信托在数量上遇到了一些严格控制，但是房地产业仍然是目前国内众多信托公司最为赚钱的项目，让众多信托公司完全放弃这一领域的拓展几乎是不可能的。“虽然商业地产的收益比较传统的住宅开发缓慢，但是因为不受到政策面的影响，越来越多的开发商开始进军商业地产领域的开发与建设。作为最为上游的资本服务机构，信托公司做出这样的战略调整也实属正常。”显然，在政策面的调控之下，随着众多国内一线品牌房地产企业纷纷宣布进军二三线城市的商业地产开发之际，向来嗅觉灵敏的众多信托公司更应“顺势推进”。

海外融资大门渐次打开

除了扑朔迷离的信托募集资本大门之外，海外融资也正在成为近期国内多家大型房地产企业的重要议题。

今年1月份，包括瑞安房地产、中骏置业、恒大地产、合生创展在内的多家全国性房企纷纷对外表示，将通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融资以期做好“过冬”的长久准备。种种迹象表明，内地房地产商在香港发行以美元结算人民币债券的步伐加快，这在今年将成为一个常态。

其中，1月14日，恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，发债金额高达92.5亿元人民币。

1月17日合生创展又宣布将发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%，募集资金净额约2.95亿元。同一天，雅居乐也宣布在14日与渣打银行香港公司订立信贷协议，获得金额为15.5亿港元的定期信贷，作为公司的土地款项和一般的运营资金。

根据相关数据显示，今年以来，中国房地产企业在离岸的债务融资金额已经达到了280亿人民币，这一数据已经相当于去年的40%，由此不难发现，众多国内一线房地产开发商除了继续对行业持有信心之外，更是提早在资本市场中抢先一步做好部署。

进入2月份以来，大型房地产企业纷纷着手海外融资的迹象进一步明显。2月7日，碧桂园发布公告称，公司计划随市况及投资者兴趣而定发行7年期优先票据，并已获得批准将票据于新加坡上市，而票据的定价，包括本金总额待定。款项将为现有与新增房地产项目提供资金，并作一般公司用途。碧桂园表示，票据发行会适时补充公司业务扩充计划所需资金，并巩固公司流动资金状况。在本次发行中，高盛、摩根大通及德意志银行为此次优先票据上市的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。

2月15日，首创置业股份有限公司发布公告称，将在香港发行以人民币计价的11.5亿元债券。该债券将于2014年2月21日到期，票面利率为4.75%，汇丰控股担任此次债券发行的独家牵头经办人兼独家簿记行，德意志银行则担任联席经办人。

事实上，在本轮密集海外发债热潮汹涌之际，开发商的融资成本其实已经增加不少。业内人士表示，之所以众多房产企业在此时密集奔赴海外发债，虽然比较以往而言是高息发债，融资成本大为增加，但是由于债券期基本上都是5-7年，由此也意味着海外投资者对中国房地产市场的长期看好。

中国指数研究院相关负责人对记者表示，目前，包括摩根、高盛、美林、软银亚洲、瑞银集团等众多海外资本都以不同的形式进入中国房地产市场，国内房地产行业的国际化趋势已经日益明晰。随着目前国内融资平台难度加大，未来的一段时间内，海外融资将成为中国房地产企业融资的主要渠道之一。

该负责人表示，事实上，外资与中国本土开发商联手成立基金公司也已经成为其中的市场融资主流方向之一。“去年以来，包括首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地都早早部署在境外成立中外合资公司，其融资额高达数亿美元。”

业内人士提醒记者注意，在本轮房地产企业海外融资过程中，并非所有的房地产企业都面临缺钱的境况，更为深远的现实则是，众多房地产企业为了储备资金过冬而做出的重要战略选择，此外，众多国际投资机构看多人民币资产也是其中不容忽视的重要原因之一。

根据戴德梁行提供的分析报告现实，从今年开始，房地产企业与基金之间的合作将逐渐成为一种行业的主流趋势。随着调控政策的持续深入，众多中小企业的资金状况并不容乐观。因此，房产企业加速海外融资的频率在今年将会越来越高。尽管如此，也有业内人士表示，现阶段而言，保护企业的资金链的安全性尤为关键。尽管短期之内能够解决问题，但是因为发债的支付成本比较其他融资方式更高，未来对于企业的资金压力也将会更大。

品牌房企合作联姻持续升级

“大英帝国没有永远的朋友，没有永远的敌人，只有永远的利益。”十九世纪英国首相帕麦斯顿这段宣言，如果将其转化成市场可以接受的楼市格言，恐怕应该是：“房产企业没有永远的盟友，没有永远的敌人，只有永远的胜利。”

在市场诸侯争霸的格局中，合纵联姻整合多方的优势资源，共同开拓市场，似乎是又一条非常理想的绝佳策略。在大批外来房产企业全面进入杭州市场的五年里，我们看到了以更多元化面貌出现的更多企业联姻的典型案例。随着新一轮调控风暴来袭，这样的联姻之路或许还将进一步持续升级。

早在数年前，滨江集团董事长戚金兴就曾经如是表达了为什么要果断进军资本市场时的最初愿景。“与（当时）成熟的广东市场而言，浙江的众多品牌开发商还处于‘灌木阶段’，如何将‘灌木阶段’发展至‘乔木阶段’，那么企业的抗风险能力就需要更加增强，其中，企业的融资能力将是一个重要的风向标。”

彼时的滨江集团正处上市关键期，对此，戚金兴认为，今后浙江的众多房地产企业必须要走的三条路是，“首先应向资本市场进军，大力发展资本市场。如果不向资本市场进军，浙江的房产企业只能处于灌木阶段；其次，众多房产企业将越来越多地选择合作机制。合作包括企业合作以及项目合作，只有合作才能抗击宏观调控风险，抗击外来强者；再次，房产企业将迎来转型，市场的分工以及行业的分工趋势将越来越明显。”

四年之后，这样的行业寓言似乎得到了市场上的再次佐证。而从今年新年开始，最近两个月以来，有关杭州房地产业的竞争、收购、整合、兼并等消息几乎从未间断。

1月3日，远洋地产与绿城中国共同发布联合公告。公告称，远洋地产将以总代价18.46亿人民币，分别向绿城及浙江省铁路集团出售其附属公司盛联24.5%股权。随后，绿城中国宣布向北京创景公司收购杭州远洋莱福房地产开发有限公司（下称“莱福”）30%股权，代价是6000万元人民币。而莱福是远洋地产在杭州的另一个项目“杭一棉”的拥有者之一。换言之，杭一棉地块的拥有者经过本次股权变化，正式变更为远洋地产和绿城。绿城为上述两笔收购支付的总价为9.83亿元。

这显然是一个看似双赢的局面，一方面，远洋地产经过本次引入绿城中国，在本次交易中除了直接收益3亿元之外，还引入了本土最具品牌号召力的绿城中国。而对于绿城而言，本次交易也被诸多业内人士视为是极其合算的“买卖”，几乎是成本价获得的上述两宗市中心优质稀缺地块，进一步增加了其公司的土地储备。

另一个典型的案例发生在金成集团身上。对于这家杭州本土老牌的房地产企业而言，2011年似乎是公司最为关键的一年。除了企业的经营方向开始正式涉足全新的房产业态——养生休闲地产的开发建设之外，其开发的触角也首次开始关注起炙手可热的海南市场。

据记者从相关渠道获悉，原本由金成、金都、二轻房产等多家单位参股开发的西溪海项目，目前其项目股权已经发生了改变。金成方面已经将项目股份增持至60%，剩余则由欣盛房产股东二轻房产占40%的股份。而在原先江南春城规划的重要商业配套——金成商业广场中，金成方面则再次联姻建工地产，开发大城西小镇中心（暂名）。

在日益复杂的市场面前，随着楼市多元竞争的日益加剧，以往单纯依赖一家公司独自操作的“单打独斗”的情况或许在今后将会越来越少，取而代之的则是众多房地产企业开始形成日益复杂的合作版图。业内人士表示，在今后相当长的时间内，这样的市场状况将逐渐会成为主流。“毕竟，身处调控周期中的房地产行业发展，也需要这样越来越精细的团队资源以及资金上的整合。”