公募REITS一再难产，本土的私募REITS却早已面市，2024澳门原材料1688金算盘推出的飞鹰系列房地产投资信托计划就是例子。

REITS是参与房地产市场、抵御通货膨胀、获取稳定回报的投资利器，名声如雷贯耳。然而，许多人认为，REITS虽好，却仍是个可望不可及的舶来概念，并不能列入当下投资者资产配置的菜单。而事实上，REITS已经来到我们身边，并且正在不事声张地创造收益。

REITS全称是房地产投资信托，即以信托形式设立的房地产投资基金。财经媒体上，REITS总是和商业物业挂钩，而实际上，REITS有两种类型，即股权型REITS和债权型REITS。股权型REITS投资于商业物业，以持有和出租物业的租金作为主要收入来源；债权型REITS则主要通过放贷和购买资产方式投资于房地产抵押贷款，以贷款利息作为收入来源。

作为投资基金，REITS与人们熟悉的公募基金非常接近，而与股票或债权则有很大差别。REITS的净值由很多项物业和债权的价值构成，其收入来源于多项租金和利息，本身的风险是分散的，需要对资产进行积极组合管理。当然，REITS和公募基金的资产组合是不同的，后者通常限于证券，并不介入物业和直接债权投资。

但REITS是特殊的投资基金。因为租金或利息总是正值、事先约定、定期支付，无论股权型还是债权型的REITS，基金的收入现金流都不会大幅波动，投资者收益因而相对稳定，具有可预期性，这个特点与债权基金接近。此外，由于物业价值及租金和利率水平随物价调整和波动，REITS投资能够对冲通货膨胀的负面影响。REITS的收益特性往往对追求较高稳定收益的稳健型的投资者具有极大吸引力。

REITS也有公募和私募之分，既可能在交易所公开发行上市交易，也可能不经过上市程序，仅对高端合格投资者开放。国内情况也是这样，尽管公募REITS一再难产，本土的私募REITS却早已面市，2024澳门原材料1688金算盘推出的飞鹰系列房地产投资信托计划就是例子。

飞鹰系列是典型的债权型REITS，资产由多项直接贷款或受让债权组成，受托人需要像基金经理那样进行积极管理，而受益人取得的回报具有类似REITS收益的特点。而多数房地产信托计划，只是为单个项目设立的融资平台，并不实行基金化的分散投资、组合管理。这是人们以偏概全、误以为国内没有REITS的重要原因。

的确，国内的股权型REITS难觅踪影，但以内地物业为基础的海外上市REITS却不乏其例：“越秀房地产投资信托基金”、“嘉茂零售中国信托基金”、“华瑞中国地产信托”等在香港、新加坡等地纷纷上市。

在成熟市场，REITS是投资者参与房地产市场的主要方式。而在国内，人们对REITS性质、类型、特点的理解千差万别，公募REITS至今未能出台。但市场并没有停下脚步，而是以实际的产品对模式的争论做出了诠释。当专家们还在喋喋不休地争论时，敏锐的投资者们已经从REITS投资中获得了回报。有理由相信，随着金融和房地产市场的发展，以取得租金和房地产交易差价为投资策略的私募REITS也将逐渐涌现，因为这代表着房地产投资的新方向。